Wiele osób decyduje się na zakup mieszkania od dewelopera. Jednak zdarza się, że po oddaniu nieruchomości do użytku, mają one wady bądź są niezgodne z umową. W takiej sytuacji warto wiedzieć, że można zgłosić wadę deweloperowi, aby uzyskać należne odszkodowanie.
Odszkodowanie od dewelopera- z jakiej części nieruchomości ?
Odszkodowania od dewelopera można dochodzić zarówno w przypadku odrębnych lokali (np. mieszkań), jak i w przypadku wadliwych części wspólnych budynku (np. klatek schodowych, garaży podziemnych itp.).
Za jakie wady można otrzymać odszkodowanie od dewelopera?
Odszkodowanie od dewelopera można otrzymać za:
- wady fizyczne
- wady prawne
Wady fizyczne nieruchomości
Wady fizyczne nieruchomości to wady, które sprawiają, że nieruchomość jest niezgodna
z podpisaną przez nas umową. Zgodnie z art. 5561 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomość jest niezgodna z umową, gdy:
- nie ma elementów, które nieruchomość powinna posiadać (np. nieruchomość przeznaczona na mieszkanie nie ma odpowiedniej wentylacji);
- nie ma tych właściwości, o których deweloper zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór (np. wykończenie mieszkania materiałami gorszej jakości);
- nieruchomość została wydana w stanie nieukończonym- czyli innym niż wynikało to z podpisanej umowy (np. brak klimatyzacji w budynku, jeżeli jej zamontowanie wynikało z umowy);
- występujące wady fizyczne: np.: powstanie grzyba lub zacieków na ścianie, oddanie nieruchomości o mniejszym metrażu, niż było to w planie, usytuowanie okien lub drzwi w innych miejscach niż mamy zapisane w umowie itp.;
- nieruchomość nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował dewelopera przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia (np. umieszczenie zbyt małej ilości wyjść ewakuacyjnych z nieruchomości przeznaczonej na halę sportową).
Wady prawne
Z wadą prawną mamy do czynienia w sytuacji, w której deweloper sprzeda mieszkanie będące własnością innej osoby bądź co do której, innej osobie przysługują prawa. Przykładowo, z wadą prawną mamy do czynienia, jeżeli deweloper zatai, że w zakupionej nieruchomości ma prawo przebywać najemca, ponieważ ma on podpisaną umowę najmu. Najem jest umową, która nie wymaga wpisu w księdze wieczystej, więc o jej istnieniu przyszły nabywca może nie wiedzieć. Innym przykładem może być sytuacja, w której na nieruchomości została ustanowiona hipoteka lub zastaw, a deweloper zataił taką informację przed kupującym.
Naprawienie wady prawnej przez dewelopera
W sytuacji, gdy posiadasz się wad prawnych nieruchomość z wadą prawną, możesz wnioskować o:
- odszkodowanie w związku z tym, że zawarłeś umowę, nie wiedząc o istnieniu tej wady;
- zwrotu zapłaconej ceny, gdy musiałeś już przekazać zakupioną nieruchomość osobie trzeciej.
Rękojmia i gwarancja – odszkodowanie od dewelopera
Gwarancja udzielona przez dewelopera
Udzielenie gwarancji przez dewelopera jest dobrowolnym zobowiązaniem. Gwarancja- jej zakres oraz termin, na jaki jest udzielona może być dowolnie kształtowana przez dewelopera. Należy również pamiętać, że w przypadku, gdy deweloper nie odpowiada z tytułu udzielonej gwarancji, właściciel nieruchomości może cały czas skorzystać z rękojmi (o ile nie upłynął jeszcze odpowiedni termin).
Rękojmia- tryb ustawowy reklamacji
Rękojmia to narzędzie dochodzenia reklamacji wynikająca z Kodeksu cywilnego. Jeżeli nieruchomość ma wady, a nabywca chce skorzystać z rękojmi, deweloper nie może uchylić się odpowiedzialności. Właściciel nieruchomości musi wykazać istnienie wady w chwili wydania nieruchomości lub po ujawnieniu się wady w późniejszym czasie.
Aktualne terminy na zgłoszenie wady z rękojmi- odszkodowanie od dewelopera
Mamy dwa terminy, w których należy zgłosić wadę:
- termin 5 lat mamy na zgłoszenie wady nieruchomości;
- termin 2 lat mamy, gdy wada polega np. na uszkodzeniu drzwi, okien lub innych elementów nieruchomości, które nie są z nią na stałe połączone i w łatwy sposób mogą zostać wymienione lub naprawione.
Wszystkie powyższe terminy liczymy od daty wydania nieruchomości.
Termin rękojmi- wyjątki
Sprzedaż pomiędzy przedsiębiorcami i utrata rękojmi
Jeżeli sprzedaż odbywa się między przedsiębiorcami, a kupujący nie zbadał dokładnie nieruchomości i nie zawiadomił o tym niezwłocznie dewelopera, w takim przypadku traci on uprawnienie do skorzystania z rękojmi.
Zatajenie wady przez dewelopera
Drugim wyjątkiem jest sytuacja, gdy deweloper podstępnie zataił wadę. Wtedy terminy wskazane powyżej nie ulegają przedawnieniu, a kupujący może skorzystać z rękojmi w dowolnym czasie.
Nabywca wiedział o istnieniu wady i ją akceptował
Ostatnim wyjątkiem jest sytuacja, kiedy kupujący wiedział o istnieniu wady w chwili zawarcia umowy. Taka okoliczność wyłącza możliwość skorzystania z rękojmi
i dochodzenia odszkodowania od dewelopera.
Termin rękojmi upłynął – co zrobić?
Warto pamiętać, że w przypadku upływu terminu do skorzystania z rękojmi, można również dochodzić odszkodowania od dewelopera na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Ten sposób uzyskania odszkodowania może okazać się bardziej złożony. Właściciel nieruchomości musi wykazać nie tylko rozmiar szkody, ale także że powstała ona w związku z zaniedbaniami dewelopera. Jest to o tyle trudne, że podczas remontu bądź użytkowania nieruchomości często dochodzi do modyfikacji wnętrza, co w tym przypadku wyłącza odpowiedzialność dewelopera do przyznania odszkodowania.
Termin dochodzenia odszkodowania wygasa wg aktualnych przepisów po upływie sześciu lat od ujawnienia się wady.
W jaki sposób zgłosić wadę deweloperowi
Jeżeli po odbiorze technicznym nieruchomości zauważymy jedną z wad opisanych powyżej, warto od razu zgłosić ją deweloperowi. Najlepszym sposobem jest w tym wypadku opisanie sytuacji oraz przedstawienie swoich żądań pisemnie. Dodatkowo warto dołączyć załączniki, takie jak zdjęcia lub plany nieruchomości. Tak przygotowane pismo najlepiej wysłać pocztą, forma mailowa jest również dopuszczalna, jednak trzeba jednak upewnić się, że adresy są właściwe. Ważne jest, aby deweloper od razu wiedział, na czym polega problem oraz czego żąda właściciel nieruchomości. Pisemne przedstawienie swoich żądań jest o tyle istotne, że w przypadku upływu 14-dniowego terminu do ustosunkowania się do pisma, uznaje się, że sprzedający uznał wszystkie nasze żądania.
O co wnioskujemy do dewelopera
Nabywca nieruchomości ma kilka możliwości w zakresie dochodzenia naprawienia szkody od dewelopera. Kupujący może domagać się:
- usunięcia wady;
- demontażu i ponownego zamontowania rzeczy, gdy została ona wadliwie zamontowana. W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę kupujący może wykonać te czynności na koszt sprzedawcy. Deweloper może jednak odmówić demontażu i ponownego zamontowania danej rzeczy, jeżeli koszt tych czynności będzie wyższy niż wartość nowej rzeczy.
- obniżenia ceny nieruchomości (chyba że deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności usunie wadę);
- wymiany nieruchomości na nową, wolną od wad albo usunięcia wady, chyba że usunięcie takiej wady będzie niemożliwe albo wymagałoby poniesienia zbyt wysokich kosztów po stronie dewelopera;
- odstąpienia od umowy – odstąpienie jest możliwe tylko w przypadku, w którym wada jest istotna, (Kodeks cywilny w art. 560 § 4).
Wada jest istotna- co to znaczy- odszkodowanie od dewelopera
Niestety nie ma jednoznacznej definicji, jaką wadę należy zakwalifikować jako istotną. Przyjmuje się, że wada jest istotna, jeżeli uniemożliwia lub utrudnia normalne korzystanie z danej rzeczy (nieruchomości).
Co do zasady, w przypadku wady nieruchomości, pierwszym działaniem dewelopera będzie usunięcie wady, a dopiero w przypadku, gdy ten sposób okaże się nieskuteczny bądź nadmiernie uciążliwy, można żądać obniżenia ceny nieruchomości bądź wymiany nieruchomości na inną.
Ile czasu ma deweloper na odpowiedź?
Jeżeli właściciel nieruchomości przedstawił deweloperowi swoje żądanie, a deweloper nie ustosunkował się do niego w terminie 14 dni, to oznacza, że uznał on roszczenie za uzasadnione, czyli przyznał rację zgłaszającemu wadę. W tym przypadku sytuacja jest najprostsza, ponieważ jeżeli deweloper zwleka z naprawieniem szkody lub wypłatą odszkodowania, kupujący może zwrócić się do sądu w celu wyegzekwowania swojego żądania.
Podsumowując, jeżeli zauważymy wadę nieruchomości, nie warto zwlekać i należy od razu zgłosić ją deweloperowi, a prawdopodobieństwo spełnienia naszych żądań będzie większe.
Deweloper ignoruje Twój wniosek o usunięcie wady?
Zadzwoń! Nasz zespół posiada duże doświadczenie w świadczeniu pomocy w odszkodowaniach.